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「分譲と賃貸はどっちが得？」
これは永遠の命題と言われるが、まったくもってその通りである。
なぜなら正解がないから。または、人によって正解が違うとも言う。

それは、生活において何を優先するか、ひいてはどんな人生を送りたいかという「人生の価値観」まで内包する問題だからだ。

ただ、最低限意識していた方がいい「心構え」はある。
引越しシーズンのこの季節、家を買う、または借りる予定がある人向けにもエントリにしてみた。

1：分譲と賃貸での部屋のグレード差は小さい

・20万円の家賃の賃貸
・20万円のローンを支払う分譲

では、どちらが上だろうか。

理論的には分譲のはずだ。
これは当たり前のことで、家を買った人はリスクを取っているし、この原則がなかったら不動産賃貸業というものは成り立たない。
しかし、この差は意外と僅少である。以下にシミュレーションをしてみた。

例：
・5,000万円をすべて借入で購入
・金利3％、元利均等返済の35年ローン
だとすると、毎月の支払は約19万円になる（ちなみに、総支払額は8,000万円を超える）

話題のsuumoで適当に調べた、5,000万円の分譲マンションがこちら。

それに対して、19～20万円の賃貸がこちら。

とりあえず東京都心という軸で見てみたが、驚くほどの違いはないように思える。
住宅を購入すると、ローンの他に保険・税金などの資金が余計にかかるので、それを含めれば分譲は余計不利になるかもしれない。

これはおそらく、もし分譲の方が圧倒的にいい部屋に住めるとなると、誰もが家を購入する（逆もまたしかり）という、経済原理が働いていることによるのだろう。
不動産市場は規模が大きいためか、それが非常に効率良く効いているということかもしれない。

とはいえ、いざ買ってみたら同じ条件で賃貸の方が上だった、というのはやはり納得がいかないだろう。
分譲住宅を購入する際は、同じ分譲住宅だけではなく、その地域の賃貸マンションの相場も比較してみるといいかもしれない。

2：不動産の購入は、借金までして行う巨額の投資である

例えば、5,000万円借金してある一社の株を買う人はまずいない。
また、5,000万で賃貸マンションを購入し、不動産投資を行おうというのも中々思い切れるものではない。空室や価値下落のリスクが伴なうからだ。

しかし、これが自分の住宅となると、誰しもそのようには考えられなくなる。

もちろん、債権と自分が住む不動産は一緒ではない。
しかし、例えば「今5,000万円あげるから、このお金で今後30年間の住宅費としなさい」と言われたらどうするか。
もちろんすぐにマンションを買う人もいるだろう。しかし、ひとまず賃貸に住みつつあとは貯金して利子を増やそう、という考えも頭をもたげないだろうか。

投資の基本である「分散」という視点で見ると、不動産の購入は多額の資金をひとつの財産に投じている、リスクの高いものだ。

対して賃貸の最大のアドバンテージは、その時々の収入や家族構成、生活地域によって柔軟に変化できること。

今と同じ収入を、30年後も本当に確保できるのか。
確保できなかった場合、売却したことで出る損（または得）はどの程度で、自分が取れるリスクと照らし合わせてどのくらいかを、十分検討すべき。

3：負債か、生き甲斐か

上述の通り、不動産は巨額の負債になりうる存在だ。
住宅ローンを払うために何十年も働き続けるサラリーマンを、揶揄する人もいる。

しかし裏を返せば、家族のために家を買ったからこそ、それが生き甲斐となって働ける、ということもあるかもしれない。
そして30年もそのモチベーションが続くというのは、とても幸せなことかもしれない。

自分はどのような人生を送りたいか、どのようなタイプか。

4：子供に残す、税金の問題

せっかく高額で買った家、自分の子供や孫に受け継ぎたいと思うのは当然。
その時に気になるのは税金、いわゆる「相続税」の問題だ。

なぜか「相続税は高い」と思っている方が多いのだが、実際はそうでもない（なので、個人的にはもっと上げた方がいいと思うのだけど、それはまた別の機会に）。

不動産の相続税には「5000万円＋（1000万円×法定相続人の数）の基礎控除」というのがある。
税金はこれを超えた場合に課税されるため、例えば1億円の物件だとしても、法定相続人が5人以上いれば非課税となる（法定相続人は少しややこしいので省略します）。

「相続税対策」という言葉だけで厄介なイメージがあるが、こと不動産だけに関して言えば、正直、一部の大金持ちが頭を悩ませればいい問題である。

5：不動産がすべてではない

「家を買うのだから、2時間の通勤を我慢」

特に日本人は、住宅を人生の基準にする人が多いと言われる。
まず家があり、それから人生の他の部分がついてくる。それは「いつかは家を持つ」ことが、大人としての通過点という常識があるからかもしれない。

しかし狭い賃貸でも、好きな場所に住むことで時間を有効活用したり、便利さを享受したりする選択肢もあってもいいはず。
できるなら、見栄や常識から一歩抜け出してみたい。

現時点で、住宅数は需要をはるかに上回っているといわれる。
現役世代の人口が減り続けていることからも、普通に考えれば、住宅の価値は目減りしていくと思われる。
購入した時より売却した時の値段が上がった、という時代は日本ではもう来ないかもしれない。

その中で、いつ「購入」というアクションを起こすのか。あるいは起こさないのか。
「正解はない」ので、自分の人生の将来設計とともに、一度じっくりと考えてみてはいかがでしょうか。

「官僚の天下り廃止」は鳩山政権の注目点のひとつだ。
天下りをすべて悪とみなすのは早計だけど、無駄を排除することは当然やるべきだろう。

そのために、個人的に「退職所得控除」の税制を見直すことは、割と効果的なのではないかと考えている。

退職所得控除というのは、文字通り退職金の所得にかかる税金を控除する制度のこと。控除というのは、簡単に言うと税金がどれだけ安くなるかということだ。
控除される額が多ければ多いほど有利なわけだが、退職所得控除は、その性質上「ゆるやかな課税」などといわれ、非常に優遇されている。

例えば、勤続30年で退職金が2,000万円だったとすると、

800万円＋70万円×10年＝1,500万円
2,000万円－1,500万円＝500万円
500万円×0.2－42万7千5百円＝57万2千5百円

となり、もらったのは2,000万円でも、税金として徴収されるのはわずか57万円。実に1,943万円が丸々懐に入ることになる（計算式）。

これをそのまま所得税の税制に当てはめると、

2,000万円×0.4－279万6千円＝520万6千円

となり、所得税で520万円徴収され（住民税はまた別）、実に9倍以上となる。せめて税率を半分としても、

2,000万円×0.2－42万7千5百円＝357万2千5百円

で6倍以上だ。退職金が税金としてどれだけ優遇されているかが分かる（計算式）。

ちなみに、アメリカでは退職金も通常給与と同じ方式で課税される。

もちろん一概には言えず、税制は複雑（すぎるほど複雑）なのでこれだけやっておけばいいということではない。でも日本の風習として「長く頑張って耐えた人に、ご褒美を与える」という考え方が強く根付いているのは間違いない。
そして、これはやはり変えなくてはいけないと思う。

申し訳ないけれど、もうすぐ退職を迎えるような世代の方にも、この今の日本の負債を背負ってもらわないと、すべてを若い世代に回してしまうようでは、本当に日本はデフォルトすると思う。

あるいは相続税の税制に手を加えるという考え方もあるが、これは現段階でも決して軽くない税金がのしかかっている。年金でさえ段階的に減額されており、はっきりいってこのままでは破綻することが目に見えているのに、退職金制度は議論の対象にもならない。これは、若い世代にとってはずっと先の話だという意識の鈍さもあると思う。

「渡り」を行って、公益法人を渡り歩いて退職金をもらい続ける人も実際に存在する。
退職金控除制度が、ある意味では、利権を守ろうとする人々の「最後の砦」のような気がしてならない。